重磅！粤港澳大湾区第一个空置税要来了！
自去年6月香港特区政府提出一手楼空置税香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来，还未正式征收的空置税对楼市已起到一定的威慑作用。
在不吃不喝近20年才能买得起一套小户型的香港，被誉为“炒房杀手”的空置税即将正式开始征收。
据《香港经济日报》，空置税草拟法案已大致完成，准备下月提交立法会讨论。这意味着粤港澳大湾区第一个空置税要来了！
自去年6月香港特区政府提出一手楼空置税后，香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来，还未正式征收的空置税对楼市已起到一定的威慑作用。内地虽然对此呼声较高，但由于空置率标准难以界定，房地产税正加快推进，所以暂无跟进可能。但房产税已经在日程了！
港版空置税直指“捂盘惜售”
去年5月出席立法会时，香港特区行政长官林郑月娥就大批开发商捂盘惜售，“现在楼房单位极度短缺，所有房屋都要用来住，而不是囤积或用来炒卖”。
去年6月28日，港版空置税出台，对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年租金，且大约相等于房价的5%。
而当时的大背景，正是香港房价持续高涨。从2016年初开始，香港房价连涨25个月，涨幅高达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。
需要指出的是，香港当前的房屋空置率并不高，当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。
不过，该空置税只面向一手楼，针对的是开发商捂盘惜售，与其他地区一二手房都征税的情况还不太一样。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，香港征收空置税还是有必要的，因为香港的土地供应不足，开发商为了保证房价上涨，“捂盘惜售”较多，加剧市场供不应求，导致香港房价一直居高不下。如今粤港澳大湾区启动，香港若不在房地产行业进行主动监管，极高的房价很有可能会拖累香港发展。
他续称，现在通过征收一手空置税，挤压开发商手中的楼盘，让新房尽快出售，进而平抑房价，确保粤港澳大湾区的政策效应可以达到实际效果。
资深地产研究人士李宇嘉认为，香港本身是自由港，航运和贸易金融等支柱产业税收较轻，唯独房地产税收较重。若不对房地产征收重税，资产泡沫会加重；再者,香港不会增加太多土地供应，且香港开发商运营模式多是囤地，然后缓慢开发，这对供应是不利的。所以，出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来，增加楼市供应。
空置税的威慑
《华尔街见闻》此前提及，香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区，楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至2018年的19.4倍，数字为历来最高，香港人不吃不喝近20年才能买得起一个住宅单位。
而空置税的出台对市场“威慑作用非常明显”。
据香港差饷物业估价署公布的数据，自2018年7月香港房地产市场进入调整以来，截至12月香港楼价已连续下跌5个月，累计跌幅超过9%。其中，12月香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。
进入2019年，香港楼市明显企稳，今年前两个月一手楼和二手楼成交渐趋活跃。根据美联物业的数据，今年1月香港新盘销售逾1900套，2月新盘销售约800套。
在宋丁看来，香港楼市去年已经出现波动，空置税显然有一定影响，但更多的是多种因素综合效应。“过去香港房价一直在涨，积累了一定风险，也有一定的下行压力。今年香港楼市趋稳，有小幅下降空间，但不会出现大幅波动。”
不过，今年1月11日，李嘉诚曾表示：“今年香港楼市波动会更厉害，买楼要量力而行。”
会德丰主席兼常务董事吴宗权对于香港楼市同样保持着审慎的态度，直言“今年这个市场不容易看”。
业内看来，2018年至今，全球贸易摩擦带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超低息环境结束，以及空置税等政策收紧因素，香港房地产市场面临下行压力。
内地呼声高但暂无跟进可能
香港空置税即将提交立法，内地是否会跟进？
业内称，空置税之所以迟迟未列入改革议程，主要原因在于技术层面：住房空置率不好统计。首先，空置多久算是空置，缺乏统一标准；其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，很容易被规避。
用中央财经大学教授郭田勇的话说，由于没有统一的标准，界定空置率在技术层面上存在难度。空置税的出台需要做好前期论证工作，如果相应的标准得到界定，适时推出空置税也并无不可，这对房屋回归自身的商品和居住属性很有帮助。
“其实内地对空置税的呼声很高。”李宇嘉称：“内地只有交易环节的税收，房屋空置成本很低，再加上租金回报率很低，空置的房子很多。从这个角度来讲，征收空置税是必要的，而且若征收空置税，这些房子必须投入租赁市场，增加市场供应。”
但是多年来，内地官方在住房空置率如何界定方面一直是空白，也没有发布过官方数据。
住建部原副部长仇保兴曾公开表示，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般征收空置税的国家空置率接近5%。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，中国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险不容忽视。2011年、2013年、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。
按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。
李宇嘉提醒道，内地征收空置税是必要的、，,但较难实施。首先，没有办法统计空置房，这是很基础的东西。其次，如何界定6个月以上的空置房，这在香港比较容易，但在内地特别难。
“内地暂不会征收空置税，全国两会正在讨论房地产税的推进，就不需要同时开征两项重头税，香港征收空置税主要是针对开发商的。”宋丁认为。
香港一旦开了头，空置率很高的内地热点城市，会不会跟进呢？
空置税实施，对于个人住宅方面，除非钱多的没地花，否则也不敢再空置，自己不住也得想方设法租出去，这对高不可攀的租金，构成一定的利空。而房企方面，加快了市场新房供应，供应量上去了，购房人对于炒房也有一定遏制作用。
看点
01
“房地产税”加速落地
除了空置税，最近房产税在两会多次提及！
2019年3月9日，十三届全国人大二次会议在北京梅地亚中心新闻发布厅举行记者会。
在被记者问及“房地产税法有无具体时间表”时，全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣称，按照人大常委会立法工作规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步地进行。
他说，按照中央要求，房地产税法由预算工作委员会和财政部门组织起草，目前相关部门正在抓紧完善草案，重大问题的论证等工作，待条件成熟，提请全国人大常委会审议。
3月5日，国务院总 理 李 克 强在政府工作报告中也做出部署，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。
当然，房地产税是一个综合性的概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税种都属于房地产税，是包括十多个税种的体系。所以这个立法肯定需要时间。
但是，从去年开始，高层有了动静，比如说：2018年6月，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网；2019年1月，新的个人所得税专项扣除方法正式施行，住房贷款利息或者住房租金均可按规定进行扣除。
应该说，这些手段的应用以及规定的出台基本为房地产税的开征扫清了技术上的障碍。那么随着障碍的清除，房地产税出台也提升了日程，具体什么时候出台呢？
此前，房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇表示，预计2021年房地产税将在部分城市开始征收，预测初期开征的城市有：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。
▲2018年传的开征时间表
在两会上，政府报告称，今年集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。”
全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图在两会期间的记者会上表示，目前相关部门正在抓紧完善草案，重大问题的论证等工作，待条件成熟，提请全国人大常委会审议。
不过也有业内人士认为，官方多次提及，很可能是打“预防针”，稳预期。毕竟暴涨暴跌对于经济经济平稳运行造成扰动。
看点
02
2019年楼市基调定了！
2019楼市基调已定！
3月12日上午，在十三届全国人大二次会议第四场“部长通道”上，住建部部长王蒙徽现场表示，“房住不炒，因城施策，防止房价大起大落。”
王蒙徽表示：“去年以来，我们坚决贯彻落实党中央、国务院的决策部署，应该说在各个方面，房地产市场总体保持平稳态势，市场预期发生了积极的变化，主要体现在三个方面，一是住房成交面积增速放缓，第二是住房的成交价格总体平稳，第三是住房的预期，就是我们市场的预期也逐渐趋于理性。”
王蒙徽表示，2019年，我们将坚决落实党中央、国务院的部署，稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案，具体要做到五个坚持。
第一，坚持我们住房的一个定位，房子是用来住的，不是用来炒的。
第二，坚持完善两个体系，一个是住房的市场体系，第二是住房的保障体系。
第三，就是要坚持落实城市的主体责任，因城施策、分类指导。我们要不断的完善市场的监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。
第四，坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展租房租赁市场，重点是要解决新市民的住房租赁问题。
第五是要保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。
彩蛋：在回答记者关于是否会“取消房地产限制”问题的时候，总理没有作出正面回应。
房地产开发投资方面，1-2月房地产开发投资增速为11.6%，相较前值9.5%显著回升。说明房地产投资总体仍然维持较高增速水平，房地产依然是稳定经济增长的重要方面。
但与此走势相反的是，1-2月全国商品房销售面积与销售额出现较大幅度的回落。在房地产调控总体基调没有改变的背景下，房地产投资是否能持续增长尚不能定论。
▲来源：国家统计局
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来源 : 每日经济新闻（nbdnews）记者：董青枝；腾讯财讯；南京新楼市
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